브릿지론

쉽게 이해하기

브릿지론은 큰 장기 대출이 나오기 전까지 잠깐 빌려 쓰는 징검다리 단기 대출입니다. 돈이 당장 필요한 시점과 본래 계획한 자금이 들어오는 시점 사이의 빈틈을 메워 주는 것이 역할이며, 개인의 집 장만에도 기업의 대형 개발 사업에도 쓰입니다.

빈틈이 왜 생기는지는 부동산 개발에서 잘 보입니다. 개발에 드는 큰돈은 보통 PF대출로 마련하는데, PF는 회사의 담보나 신용보다 사업이 앞으로 벌어들일 돈(분양대금 등)을 보고 빌려주는 방식이라 인허가와 사업성이 어느 정도 확인돼야 나옵니다. 그런데 땅은 그보다 먼저 사 두어야 하므로, 그 사이를 브릿지론으로 메우고 나중에 PF대출을 받아 브릿지론을 갚습니다.

브릿지론은 만기가 짧고 이자가 비쌉니다. 빌려주는 쪽에서 보면 아직 인허가도 안 난 땅값을 대 주는 셈이고, 돈을 돌려받을 길이 사실상 '본 대출로 무사히 넘어가는 것' 하나뿐입니다. 사업이 막혀 PF대출로 넘어가지 못하면 만기를 연장하거나 손실을 떠안아야 하므로, 그 위험만큼 금리를 더 받습니다.

예를 들면

한 시행사가 개발할 땅을 100억 원에 사면서 연 10% 금리의 1년 만기 브릿지론을 받았다고 합시다. 8개월 뒤 인허가를 받아 PF대출로 갈아타면 그동안의 이자는 100억 원 × 10% × 8/12 ≈ 6억 7천만 원이고, 원금 100억 원은 PF대출로 받은 돈으로 갚습니다. 인허가가 늦어져 1년을 꽉 채우면 이자는 10억 원으로 늘고, 그때도 PF대출이 없으면 만기 연장을 협상해야 합니다.

이해를 돕기 위해 만든 사례이며, 실제 사안은 조건에 따라 달라질 수 있습니다.