전월세 전환율
전월세 전환율이란 전세보증금을 월세로 전환할 때 적용되는 비율로, 임대인은 요구수익률, 임차인은 전월세 선택 및 월세 계약시 기회비용을 계산하는 지표로 활용되고 있다. 전월세 전환율은 “{월세/(전세보증금-월세보증금)}×100”으로 산정된 월세 이율을 연이율로 환산(월세이율×12)하여 산정한다.
예를 들어 전세보증금 1억원의 주택을 월세보증금 1천만원과 월세 50만원의 계약으로 바꿀 경우 전월세 전환율은 6.7%로 계산된다(월세이율 0.55%=50만원/(1억원-1천만원)×12). 동일 단지·면적이 유사한 월세 매물중 전월세 전환율이 높은 것은 월세 부담이 상대적으로 크다는 것을 의미한다.
최근에는 전세 사기에 대한 우려, 전세대출 규제 강화 등의 영향으로 월세 수요가 늘어나면서 전월세 전환율이 상승세를 나타내고 있다.
원문 바로잡기
오류“월세이율 0.55%=50만원/(1억원-1천만원)×12”
괄호 안 식이 서로 맞지 않습니다. 월세이율은 50만원/(1억원-1천만원)×100으로 약 0.56%이고, 여기에 12를 곱한 약 6.7%가 전월세 전환율입니다.
쉽게 이해하기
전월세 전환율은 전세 대신 월세로 계약할 때, 덜 맡긴 보증금에 매년 몇 %꼴의 집세가 붙는지를 이자율처럼 나타낸 숫자입니다. 나중에 돌려받는 보증금 일부를 돌려받지 못하는 집세로 바꾸면서 그 값을 금리처럼 매긴 셈이라, 은행 예금이나 대출 금리와 바로 견줘 볼 수 있습니다.
집주인에게 이 숫자는 받는 돈의 기준선입니다. 보증금을 넉넉히 받으면 그 돈을 굴려 이자를 얻을 수 있으니, 덜 받는 만큼은 적어도 그보다 많은 월세로 메워야 손해가 아닙니다. 세입자에게는 거꾸로 비교의 잣대가 됩니다. 보증금을 더 내려고 대출을 받는다면 그 이자가, 가진 돈을 넣는다면 포기하는 예금 이자가 월세보다 싼지 따져 볼 수 있습니다. 전환율이 대출 금리보다 높으면 돈을 빌려서라도 보증금을 늘리는 쪽이, 낮으면 월세를 내는 쪽이 대체로 유리합니다.
계산은 두 단계입니다. 먼저 월세로 바뀐 보증금, 곧 전세 때 맡길 돈에서 월세 계약의 보증금을 뺀 금액을 구하고, 한 달 집세가 그 금액의 몇 %인지 봅니다. 여기에 12를 곱해 1년 단위로 바꾸면 전환율이 됩니다. 이렇게 연 단위로 맞춰야 연이율로 고시되는 예금·대출 금리와 나란히 놓고 비교할 수 있습니다.
같은 단지에서 넓이가 비슷한 집끼리 비교하면, 전환율이 높은 매물일수록 줄어든 보증금에 비해 집세를 많이 내는 조건입니다. 시장 전체로 보면 전세를 꺼리는 사람이 늘어날 때 이 숫자가 오르기 쉽습니다. 보증금을 떼일까 걱정되거나 전세 대출을 받기 어려워지면 월세를 찾는 사람이 많아지고, 집주인은 더 높은 전환율을 불러도 세입자를 구할 수 있기 때문입니다.
예를 들면
전세 3억 원짜리 집을 보증금 1억 원, 월세 100만 원으로 바꾸자는 제안을 받았다고 합시다. 월세로 바뀐 보증금은 2억 원이고, 100만 원은 2억 원의 0.5%이므로 여기에 12를 곱한 전환율은 연 6%입니다. 2억 원을 연 4% 대출로 마련해 전세로 들어가면 1년 이자가 800만 원이고, 월세로 들어가면 1년에 1,200만 원을 냅니다. 이 경우 대출 이자가 400만 원 적게 들어 전세 쪽이 유리합니다.