주택저당증권
MBS · Mortgage-Backed Securities
주택저당증권(MBS; Mortgage-Backed Securities)이란 자산유동화증권(ABS)의 일종으로서 모기지(또는 주택담보대출)를 기초자산으로 발행되는 증권이다. 원래 주택저당증권은 미국에서 제2차 세계대전 이후 참전한 군인들의 주거 안정을 위해 도입된 제도인데 우리나라에서는 IMF 외환위기 이후 본격적으로 취급되기 시작하였다. MBS시장은 세 종류의 시장으로 구분되는데 1차 시장은 모기지 차입자와 모기지 대출기관 사이에 모기지론이 이루어지는 시장이며, 2차 시장은 모기지 대출기관이 보유하고 있는 모기지를 유동화(증권화)하는 시장이며 자본시장은 모기지가 유동화된 주택저당증권이 투자자에게 매각되고 유통되는 시장을 말한다.
주택저당증권은 일반 채권과는 다른 특징을 보유하고 있다. 보통 채권은 발행자가 원리금 상환을 부담하는데 반해 MBS는 통상 기초자산을 특수목적회사(SPC)에 이전하고 SPC가 발행하는 것이기 때문에 원리금 상환이 발행자의 신용에 기초하기보다는 기초자산의 현금 흐름에 의존하게 된다.
또한 MBS에는 조기상환위험(prepayment risk)이라는 독특한 위험이 존재한다. 시장금리가 하락하는 경우에는 기존 모기지 차입자가 이자비용 절감을 위해 동 모기지를 조기에 상환하고 금리가 더 낮은 모기지론을 받게 되는데 모기지 상환이 이루어지면 그것을 기초자산으로 하고 있는 MBS도 조기에 상환이 이루어지게 된다.
이것을 투자자 입장에서 보면 자산 듀레이션이 당초 예상보다 줄어들어 국채 추가 매입 등 자산 듀레이션을 더 늘려야 하는 문제(반대로 시장금리가 상승하는 경우에는 자산 듀레이션이 당초 예상보다 늘어나 보유채권 매각 등 자산 듀레이션을 줄여야 하는 문제)를 야기한다. 그래서 투자자는 MBS를 투자할 때는 적정 조기상환율을 산정하고 이를 토대로 투자를 하게 된다.
은행이 보유하고 있는 모기지를 유동화하는 경우 모기지론에서 발생하는 이자수익은 줄어들지만 매각대금으로 모기지를 추가로 취급할 수 있는 여력이 생기며 위험자산이 줄어들기 때문에 BIS비율이 올라가는 긍정적인 효과를 기대할 수 있다. 현재 우리나라에서는 은행이 모기지론을 취급하며 한국주택금융공사가 동 모기지를 유동화하여 자본시장에 매각하는 형태로 이루어지고 있다.
원문 바로잡기
오류“원래 주택저당증권은 미국에서 제2차 세계대전 이후 참전한 군인들의 주거 안정을 위해 도입된 제도인데”
미국에서 주택저당증권이 처음 발행된 것은 1970년 정부기관 지니메이(Ginnie Mae)가 내놓은 이전형(pass-through) 증권입니다. 제2차 세계대전 무렵인 1944년 참전 군인을 위해 도입된 것은 증권이 아니라 재향군인청(VA)의 주택담보대출 보증 제도였습니다.
쉽게 이해하기
주택저당증권(MBS)은 은행이 내준 주택담보대출 여러 건을 한데 묶고, 거기서 매달 들어오는 원금과 이자를 받을 권리를 잘게 나눠 투자자에게 파는 증권입니다. 대출채권 같은 자산을 사고팔 수 있는 증권으로 바꾸는 자산유동화증권(ABS) 가운데, 집을 담보로 한 대출을 재료로 쓰는 종류입니다.
은행이 이런 증권을 만드는 까닭은 수십 년에 걸쳐 조금씩 돌아올 대출금을 지금 현금으로 바꾸기 위해서입니다. 대출을 넘기면 앞으로 받을 이자는 포기하지만, 받은 돈으로 새 대출을 또 내줄 수 있고 장부에 남은 위험한 자산이 줄어 자기자본비율(BIS비율)도 좋아집니다. 우리나라에서는 은행이 대출을 내주면 한국주택금융공사가 그 대출을 넘겨받아 증권으로 만들어 투자자에게 파는 방식이 쓰입니다.
겉모습은 채권과 비슷해도 돈이 나오는 곳이 다릅니다. 회사채는 그 회사가 갚겠다는 약속이라 회사의 신용이 값을 좌우합니다. MBS는 대출 묶음을 은행과 떨어진 특수목적회사(SPC)로 옮긴 뒤 그 회사 이름으로 발행하므로, 투자자가 받는 돈은 대출받은 집주인들이 실제로 갚는 돈에 달려 있습니다. 그래서 따로 보증이 붙지 않았다면, 은행이 멀쩡해도 연체가 늘 때 투자자 몫이 줄 수 있습니다.
MBS만의 골칫거리는 대출이 예정보다 일찍 갚아지는 것입니다. 금리가 내리면 집주인들은 더 싼 대출로 갈아타면서 기존 대출을 갚아 버리고, 그 돈은 곧장 투자자에게 돌아옵니다. 높은 이자를 오래 받으려던 투자자는 낮아진 금리로 돈을 다시 굴려야 하고, 돈이 평균적으로 회수되기까지의 기간(듀레이션)도 계획보다 짧아집니다. 금리가 오르면 반대로 갈아탈 이유가 없어 일찍 갚는 사람이 줄고, 그 기간이 예상보다 길어집니다. 그래서 투자자는 대출이 얼마나 일찍 상환될지 미리 가정한 조기상환율을 놓고 값을 따집니다.
예를 들면
투자자가 연 4% 이자가 붙는 주택담보대출로 만든 MBS 100억 원어치를 샀습니다. 1년 뒤 시장금리가 3%로 내려 집주인 일부가 대출을 갈아타는 바람에 20억 원이 미리 돌아왔다고 합시다. 남은 80억 원에서는 계속 4%인 3억 2,000만 원을 받지만, 돌아온 20억 원은 3%로밖에 굴릴 수 없어 6,000만 원만 벌립니다. 연 이자수입은 4억 원에서 3억 8,000만 원으로 줄어듭니다.
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