정책모기지/주택 정책대출
정부의 주택 정책목표(주거복지 증진과 대출 접근성 제고)를 달성하기 위해 정부재정을 직·간접적으로 투입하여 주택금융공사와 주택도시기금으로 하여금 구입 주택 혹은 전월세 보증금을 담보로 시중보다 낮은 금리로 관련 주택자금을 제공하도록 하는 다양한 주택관련 정책대출 상품(보금자리론, 디딤돌대출, 버팀목대출 등)을 의미한다. 정책모기지는 취약계층과 서민·실수요층의 주거 안정을 지원하고 주택자금 상환부담을 낮추는 한편 안심전환대출 등을 통해 주택담보대출에서 고정금리·분할상환 대출이 차지하는 비중을 높임으로써 가계부채의 질적 구조를 개선하는데 기여하고 있다.
또한 저출산·인구구조 변화에 대응하기 위해 청년·신혼부부·출산가구로 공급대상을 확대하고 지원대상 요건(연소득, 주택가격 등)도 완화하였다. 한편 보증의 형태로 주택자금을 공급하는 경우까지 포함할 경우 주택 정책금융이란 용어를 사용하고 있다.
쉽게 이해하기
정책모기지는 정부가 돈을 대거나 뒤를 받쳐 주어, 집을 사거나 전월세 보증금을 마련하려는 사람에게 은행 대출보다 싼 이자로 빌려주는 주택대출입니다. 모기지(mortgage)는 집을 담보로 잡고 빌려주는 돈을 뜻합니다.
상품은 크게 집을 살 돈을 빌려주는 것과 전세·월세 보증금을 빌려주는 것으로 갈립니다. 돈은 두 곳에서 나옵니다. 한국주택금융공사는 대출을 묶어 채권으로 만들어 투자자에게 팔아 자금을 마련하고, 주택도시기금은 청약저축 같은 데 모인 돈을 정부가 관리하며 빌려줍니다. 정부 재정이 이 기관들의 바탕이 되기 때문에 시중보다 낮은 금리가 가능합니다.
정부가 이 대출을 운영하는 목적은 싼 이자만이 아닙니다. 금리가 시장에 따라 바뀌고 만기에 원금을 한꺼번에 갚는 대출이 많으면, 금리가 오를 때나 만기가 몰릴 때 집집마다 갚을 돈이 갑자기 불어납니다. 집을 사는 데 쓰는 정책모기지는 대개 이자율이 고정되고 매달 원금도 조금씩 갚는 구조라서, 이런 대출이 늘수록 나라 전체 가계빚이 충격에 덜 흔들립니다. 안심전환대출은 이미 받은 변동금리 대출을 이런 구조로 갈아타게 해 준 상품입니다.
누가 받을 수 있는지는 정책 목표에 따라 바뀝니다. 소득과 집값에 상한을 두어 형편이 어려운 사람에게 먼저 돌아가게 하되, 저출산 대응을 위해 청년, 신혼부부, 아이를 낳은 가구에 문을 넓혀 왔습니다. 공공기관이 돈을 직접 빌려주지 않고 보증서만 써 주어 은행이 대출하게 하는 경우까지 넓혀 말할 때는 '주택 정책금융'이라고 부릅니다.
예를 들면
3억 원을 빌려 집을 사는 사람이 은행 대출 금리 연 4.5%와 정책모기지 금리 연 3.5% 가운데 고를 수 있다고 합시다. 원금이 줄지 않았다고 보고 한 해 이자만 비교하면 은행 대출은 3억 × 4.5% = 1,350만 원, 정책모기지는 3억 × 3.5% = 1,050만 원으로 300만 원 차이가 납니다. 게다가 고정금리라면 몇 년 뒤 시장금리가 연 6%로 올라도 이자율은 3.5%로 그대로입니다(실제 금리는 상품과 시기마다 다릅니다).
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