역전세

쉽게 이해하기

역전세는 전세 만기 때 시세가 처음 맡긴 보증금보다 떨어져서, 집주인이 새 세입자에게 받는 돈만으로는 기존 세입자의 보증금을 다 돌려줄 수 없게 되는 상황입니다. 전셋값이 계약 때보다 오히려 내려가 돈의 흐름이 거꾸로 되었다는 뜻에서 '역(逆)'이 붙었습니다.

이 일이 생기는 까닭은 보증금이 은행 금고에 그대로 있지 않기 때문입니다. 집주인은 받은 보증금을 집값을 치르는 데 쓰거나 다른 곳에 굴리는 경우가 많고, 나가는 세입자에게 돌려줄 돈은 다음 세입자가 들어오며 내는 보증금으로 마련하곤 합니다. 그래서 새 시세가 낮아지면 그 차이를 자기 돈이나 대출로 메워야 하고, 이를 마련하지 못하면 세입자는 이사 날짜에 보증금을 받지 못합니다.

한두 집의 문제가 아니라 시장 전체의 흐름에서 생깁니다. 집을 사고파는 거래가 얼어붙고 전셋값이 함께 내려가는 시기에는, 2년 전 높은 값에 맺은 계약들이 비슷한 때에 만기를 맞으면서 돌려줄 차액이 한꺼번에 불어납니다.

자주 함께 쓰이는 깡통전세는 비교하는 대상이 다릅니다. 역전세가 지금의 전셋값과 보증금을 견준다면, 깡통전세는 집을 팔았을 때 받을 매매가와 보증금을 견줍니다. 집주인이 집을 담보로 빌린 돈이 있으면 그 빚까지 보증금에 더해 따집니다. 역전세는 집주인이 집을 팔거나 돈을 빌려 메울 여지라도 있지만, 깡통전세는 집을 팔아도 보증금 일부가 비어 세입자가 실제로 돈을 잃을 수 있는 더 나쁜 상태입니다.

2022~2023년에는 집값과 전셋값이 함께 떨어진 데다, 시세를 알기 어려운 빌라·다세대에서 집값보다 높은 보증금을 받아 자기 돈 없이 집을 여러 채 사들인 뒤 보증금을 돌려주지 못하는 전세사기가 대규모로 드러나 큰 사회 문제가 되었습니다. 정부는 2023년 6월부터 피해 세입자를 돕는 특별법을 시행해 세입자의 권리를 넓히고 경매·주거 지원 같은 제도를 운영하고 있습니다.

예를 들면

세입자가 2년 전 보증금 3억 원에 들어간 집의 계약이 끝나는데, 지금 같은 집 전셋값이 2억 5,000만 원이라고 합시다. 집주인은 새 세입자에게 2억 5,000만 원을 받고 5,000만 원을 더 마련해야 기존 세입자에게 3억 원을 돌려줄 수 있습니다. 이 5,000만 원을 구하지 못하면 역전세입니다. 같은 때 이 집의 매매가가 3억 6,000만 원으로 떨어졌고 집주인에게 주택담보대출이 1억 원 있다면, 대출과 보증금을 합한 4억 원보다 집값이 낮으니 깡통전세이기도 합니다. 대출이 없었다면 집을 팔아 3억 원을 돌려줄 수 있으니 깡통전세는 아닙니다.

이해를 돕기 위해 만든 사례이며, 실제 사안은 조건에 따라 달라질 수 있습니다.