전세가율

쉽게 이해하기

전세가율은 집값에서 전세보증금이 차지하는 몫을 백분율로 나타낸 값입니다. 전세는 세입자가 목돈을 집주인에게 맡기고 월세 없이 살다가 나갈 때 그대로 돌려받는 방식이라, 집주인에게 보증금은 이자 없이 빌린 돈과 같습니다. 전세가율은 그 집값 가운데 얼마가 이미 세입자에게 진 빚인지를 보여 줍니다.

세입자가 이 숫자를 봐야 하는 이유는, 집주인이 보증금을 다른 데 써 버렸다면 결국 집을 팔아 돌려줘야 하기 때문입니다. 집이 사실상 보증금의 담보인 셈입니다. 집값과 보증금의 차이가 그 담보의 여유분이므로, 전세가율이 높을수록 여유가 얇아집니다. 전세가율이 80%라면 집값이 20%만 내려도 집을 팔아 겨우 보증금을 맞추고, 그보다 더 내리면 모자랍니다. 이렇게 집을 팔아도 보증금을 다 못 돌려주는 집을 깡통전세라고 부릅니다. 집에 담보대출까지 걸려 있으면 은행이 먼저 받아 갈 수 있어 여유는 더 줄어듭니다.

전세가율은 집값이 어느 쪽으로 갈지 미리 짐작하는 데도 쓰입니다. 집값과 전세금의 차이(갭)만 있으면 세입자의 보증금을 끼고 집을 살 수 있으므로, 전세가율이 높을수록 적은 돈으로 집을 살 수 있습니다. 그러면 이런 매수가 늘어 집값을 밀어 올리는 힘이 생깁니다.

두 쓰임은 같은 뿌리에서 나옵니다. 전세가율이 높아 갭투자가 늘어날 때는 보증금에 기대어 산 집도 함께 늘어나므로, 그 뒤 집값이 꺾이면 돌려줄 돈이 모자란 집이 한꺼번에 생길 수 있습니다.

예를 들면

매매가격이 5억 원이고 전세보증금이 4억 원인 아파트의 전세가율은 4억 ÷ 5억 = 80%입니다. 누군가 이 집을 세입자를 낀 채 사면 내 돈은 1억 원만 있으면 됩니다. 그런데 집값이 20% 내려 4억 원이 되면 팔아도 보증금을 겨우 맞추고, 3억 6,000만 원까지 떨어지면 집을 팔아도 보증금 4억 원 가운데 4,000만 원을 돌려줄 수 없습니다.

이해를 돕기 위해 만든 사례이며, 실제 사안은 조건에 따라 달라질 수 있습니다.