보증금이 위험할 때: 경매와 구제

선순위 빚과 보증금을 합쳐 집값과 비교하는 방법을 익히고, 경매가 열렸을 때 세입자가 해야 할 일을 설명할 수 있습니다.

핵심 설명

깡통전세는 보증금, 또는 집에 먼저 잡힌 빚과 보증금을 합한 금액이 집의 매매가격보다 높아 집을 처분해도 보증금을 온전히 돌려받기 어려운 전세를 가리키는 말입니다. 그래서 위험을 가늠할 때는 보증금만이 아니라 앞선 빚까지 더해 집값과 비교합니다.

경매가 열리면 판 돈은 권리의 순서대로 나뉩니다. 순서와 별개로 세입자가 직접 해야 하는 절차도 있어서, 배당요구의 종기까지 신청하지 않으면 우선변제권이 있어도 배당에서 빠질 수 있습니다. 계약이 끝났는데 보증금을 못 받아 이사해야 한다면 임차권등기가 끝난 것을 확인한 뒤에 옮깁니다.

비교해서 보기

최우선변제권: 일정액을 앞세우는 자격

보증금이 지역별 기준 이하인 소액임차인이 보증금 중 일정액을 먼저 설정된 담보권자보다도 앞서 받는 권리입니다. 경매신청 등기 전에 입주와 전입신고를 마쳐야 합니다.

배당요구: 받겠다고 신청하는 절차

매각대금에서 내 몫을 받겠다고 법원에 서면으로 신청하는 행위입니다. 권리가 있어도 이 절차를 놓치면 받지 못할 수 있어, 자격과 절차는 따로 챙겨야 합니다.

짧은 사례

가상의 집이 매매가격 3억원이고, 계약 전에 설정된 근저당권의 채권최고액이 1억 8,000만원이라고 합시다. 보증금 1억 5,000만원으로 전세를 든다면 앞선 빚과 보증금의 합은 1억 8,000만원 + 1억 5,000만원 = 3억 3,000만원으로 집값 3억원을 넘습니다. 집을 처분해도 보증금을 온전히 돌려받기 어려운 구조라는 뜻이며, 실제 경매에서 얼마가 배당될지를 계산한 것은 아닙니다.

스스로 확인하기

우선변제권을 갖춘 세입자라면 경매가 열렸을 때 따로 할 일이 없을까요?

원문을 바탕으로 재구성한 학습 안내입니다. 이 안내를 읽거나 설명을 펼쳐도 진도는 바뀌지 않습니다.