전셋집 구하고 보증금 지키기

전세 계약에서 대항력과 우선변제권이 각각 언제 생기는지 구분하고, 요건을 갖추는 순서를 설명할 수 있습니다.

핵심 설명

전세는 보증금을 맡기고 집을 빌린 뒤 계약이 끝나면 그 돈을 돌려받는 임대차 방식입니다. 등기부에 전세권을 올리지 않은 흔한 전세도 주택임대차보호법의 보호를 받지만, 그 보호는 저절로 생기지 않고 세입자가 요건을 갖춰야 생깁니다.

요건은 두 갈래입니다. 실제로 입주하고 전입신고를 마치면 대항력이 생기고, 여기에 계약서의 확정일자가 더해지면 우선변제권이 생깁니다. 둘 다 순서를 따지는 권리라서, 요건을 갖춘 날짜가 등기부에 이미 있는 근저당권보다 앞서는지가 중요합니다.

이 안내는 제도의 구조를 정리한 것이며, 특정 계약이 안전한지 판단하거나 보증금을 돌려받을 수 있다고 보장하지 않습니다.

비교해서 보기

대항력: 계속 살 수 있는가

집주인이 바뀌어도 계약 기간까지 살 권리를 새 집주인에게 주장하는 힘입니다. 입주와 전입신고만으로 생기며, 확정일자는 필요하지 않습니다.

우선변제권: 먼저 돌려받는가

집이 경매·공매로 팔렸을 때 뒤 순위 채권자보다 먼저 보증금을 받는 권리입니다. 입주와 전입신고에 더해 확정일자를 받아야 생기므로, 대항력이 있다고 해서 당연히 따라오지 않습니다.

짧은 사례

가상의 사례로 3월 10일에 이사해 같은 날 전입신고를 하고 계약서에 확정일자도 받았다고 합시다. 대항력은 다음 날인 3월 11일 0시부터 생기므로, 같은 3월 10일에 설정된 근저당권이 있다면 그 근저당권이 앞섭니다. 반대로 근저당권이 3월 12일에 설정되었다면 세입자의 요건이 먼저입니다. 날짜 계산 방식을 보여 주는 예시일 뿐, 실제 사건의 배당 결과를 계산한 것이 아닙니다.

스스로 확인하기

전입신고를 마쳤다는 사실만으로 경매 때 보증금을 먼저 돌려받을 수 있을까요?

원문을 바탕으로 재구성한 학습 안내입니다. 이 안내를 읽거나 설명을 펼쳐도 진도는 바뀌지 않습니다.